Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 – Informationen für Eigentümer, Verkäufer und Käufer

Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz 2026

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das bisherige Gebäudeenergiegesetz in geänderter Form als Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Für Eigentümer stehen vor allem Modernisierung, Heizungstausch und Nachweise im Mittelpunkt. Beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie werden energetischer Zustand, mögliche Nachrüstpflichten und vollständige Unterlagen zusätzlich zu wichtigen Entscheidungsfaktoren.

Stand: 26. August 2026 Bestandsimmobilien Heizung & Modernisierung Verkauf & Kauf
Wichtig: Das GModG bedeutet weder eine allgemeine Pflicht zur Komplettsanierung eines Bestandsgebäudes noch eine pauschale Pflicht, bei jedem Heizungstausch eine Wärmepumpe einzubauen. Gleichzeitig bleiben konkrete energetische Pflichten bestehen. Welche Regel tatsächlich greift, hängt vom Gebäude, der geplanten Maßnahme und ihrem Zeitpunkt ab.
Das Wichtigste auf einen Blick

Was Eigentümer jetzt wissen sollten

Für Bestandsimmobilien sind vor allem vier Bereiche relevant: Wärmeversorgung, energetische Anforderungen bei Bauteiländerungen, konkrete Nachrüstpflichten und die Dokumentation ausgeführter Maßnahmen.

Heizungstausch bleibt technologieoffen

§ 42 GModG nennt mehrere Optionen für den Ersatz einer Heizungsanlage – darunter Gas, Heizöl oder Flüssiggas, Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse, Hybridlösungen, Wärmenetzanschluss und weitere Lösungen.

Fossile Heizungen haben Folgevorgaben

Wird nach dem 29. Juli 2026 eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung eingebaut, gelten ab 2029 schrittweise steigende Anforderungen an bestimmte klimafreundliche Energieträger beziehungsweise anrechenbare Lösungen.

Keine pauschale Komplettsanierung

Ein unsaniertes Bestandsgebäude muss nicht allein wegen seines Alters oder einer schlechten Energieeffizienzklasse vollständig modernisiert werden. Pflichten können aber bei konkreten Bauteilen oder Maßnahmen ausgelöst werden.

Oberste Geschossdecke prüfen

Für unzureichend gedämmte oberste Geschossdecken kann eine Nachrüstpflicht bestehen. § 35 nennt hierfür grundsätzlich einen maximalen U-Wert von 0,24 W/(m²·K); alternativ kann das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt sein.

Bei Änderungen gelten Mindestwerte

Werden Außenbauteile erneuert, ersetzt oder erstmals eingebaut, sind grundsätzlich die Wärmedurchgangskoeffizienten der Anlage 7 einzuhalten. Änderungen bis zu 10 % der jeweiligen Bauteilgruppe sind hiervon ausgenommen.

Modernisierungen dokumentieren

Für zahlreiche energetische Arbeiten ist eine Unternehmererklärung vorgesehen. Der Eigentümer muss diese Nachweise grundsätzlich mindestens zehn Jahre aufbewahren.

Immobilie behalten

Modernisieren: Was beim Heizungstausch
besonders wichtig wird

Die neue Rechtslage eröffnet Eigentümern mehrere technische Wege. Gerade bei Gas- und Ölheizungen sollte die Entscheidung aber nicht nur nach den heutigen Investitionskosten getroffen werden, sondern auch nach den späteren Anforderungen an den eingesetzten Energieträger.

Mögliche Heizungsoptionen nach § 42 GModG

Das Gesetz nennt für bestehende Gebäude ausdrücklich verschiedene Optionen. Welche Lösung technisch und wirtschaftlich sinnvoll ist, muss für das konkrete Gebäude geprüft werden.

Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung
Elektrische Wärmepumpe
Solarthermische Anlage
Biomasse / Wasserstoff
Wärmepumpen-Hybridheizung
Solarthermie-Hybridheizung
Hocheffiziente KWK
Stromdirektheizung*
Anschluss an ein Wärmenetz
Andere innovative Heizungslösung

*Für einzelne Technologien gelten zusätzliche gesetzliche Voraussetzungen.

Neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung nach dem 29.07.2026 Welcher Anteil der bereitgestellten Wärme muss künftig die Anforderungen des § 43 GModG erfüllen?
2029 mindestens 10 %
der bereitgestellten Wärme
2030 mindestens 15 %
der bereitgestellten Wärme
2035 mindestens 30 %
der bereitgestellten Wärme
2040 mindestens 60 %
der bereitgestellten Wärme
Was bedeutet das konkret? Wer nach dem 29. Juli 2026 in einem Bestandsgebäude eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss künftig einen steigenden Anteil der bereitgestellten Wärme insbesondere aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder bestimmten Wasserstoffarten erzeugen. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen können auch andere anrechenbare Lösungen, zum Beispiel Solarthermie oder bestimmte Hybridlösungen, zur Erfüllung beitragen.
Praxis-Hinweis: Eine neue Gas- oder Ölheizung kann nach dem aktuellen GModG grundsätzlich weiterhin eine zulässige Option sein. Vor der Investition sollten jedoch Versorgungssicherheit, zukünftige Brennstoffkosten, die gesetzlichen Quoten und mögliche Alternativen für das konkrete Gebäude geprüft werden.
Modernisierung im Bestand

Wann energetische Anforderungen ausgelöst werden können

Entscheidend ist häufig nicht das Alter des Gebäudes, sondern ob bestimmte Bauteile verändert werden oder eine konkrete gesetzliche Nachrüstpflicht besteht.

§ 35 GModG

Oberste Geschossdecke oder Dach

Erfüllt die oberste Geschossdecke den gesetzlichen Mindestwärmeschutz nicht, kann eine Dämmung erforderlich sein. Die Pflicht gilt auch als erfüllt, wenn stattdessen das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist oder den gesetzlichen Mindestwärmeschutz erfüllt.

Bei bestimmten Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, die am 1. Februar 2002 vom Eigentümer selbst bewohnt wurden, greift die Pflicht erst nach einem Eigentümerwechsel. Für den neuen Eigentümer beträgt die Frist grundsätzlich zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002.

§ 36 GModG

Fassade, Fenster, Dach und andere Außenbauteile

Werden Außenbauteile erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut, müssen die betroffenen Flächen grundsätzlich die Höchstwerte der Anlage 7 einhalten.

Die Vorschrift enthält eine wichtige Bagatellgrenze: Änderungen, die nicht mehr als 10 % der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betreffen, sind von dieser Anforderung ausgenommen.

§ 96 GModG

Unternehmererklärungen aufbewahren

Für zahlreiche Arbeiten – beispielsweise an Außenbauteilen, der obersten Geschossdecke, Heizungsanlagen, Pumpen, Leitungen oder beim hydraulischen Abgleich – muss der ausführende Betrieb die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen schriftlich bestätigen.

Der Eigentümer muss die Unternehmererklärung grundsätzlich mindestens zehn Jahre aufbewahren und der zuständigen Behörde auf Verlangen vorlegen.

Planung

Investitionen nicht isoliert betrachten

Gerade bei älteren Gebäuden sollte eine einzelne Maßnahme in die Gesamtstrategie passen. Eine neue Heizung, spätere Dämmmaßnahmen, Fenster, Dach, Photovoltaik, Wärmenetzplanung und der energetische Zustand des Gebäudes beeinflussen sich gegenseitig.

Vor größeren Investitionen ist deshalb eine fachliche Gebäude- und Energieberatung sinnvoll.

Immobilie verkaufen

Energetischen Zustand transparent und
vollständig aufbereiten

Vor dem Verkauf muss eine ältere Immobilie nicht automatisch vollständig modernisiert werden. Für Kaufinteressenten ist jedoch entscheidend, welche Maßnahmen bereits ausgeführt wurden, welcher Zustand tatsächlich vorliegt und welche Folgekosten realistisch zu erwarten sind.

Energieausweis rechtzeitig prüfen

Beim Verkauf eines bebauten Grundstücks oder von Wohnungs- bzw. Teileigentum ist grundsätzlich ein Energieausweis erforderlich, sofern kein gültiger Ausweis bereits vorliegt. Energieausweise sind grundsätzlich zehn Jahre gültig.

Pflichtangaben in der Anzeige

Liegt bei Veröffentlichung der Immobilienanzeige ein Energieausweis vor, müssen die gesetzlich vorgesehenen Angaben berücksichtigt werden – unter anderem Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse.

Modernisierungen nachweisen

Rechnungen, Unternehmererklärungen, technische Daten und Nachweise zu Dach, Fenstern, Fassade, Heizung oder Leitungen machen den Modernisierungsstand nachvollziehbar und reduzieren Unsicherheiten in der Kaufprüfung.

Heizung exakt dokumentieren

Heizungsart, Energieträger, Baujahr, letzte Wartung, vorhandene Hybridtechnik sowie bereits ausgeführte Optimierungen gehören zu den zentralen Informationen bei älteren Wohngebäuden.

Mögliche Käuferpflichten erkennen

Bei bestimmten Ein- und Zweifamilienhäusern können Nachrüstpflichten erst durch den Eigentumswechsel relevant werden. Solche Punkte sollten frühzeitig geprüft und bei der Kaufentscheidung transparent eingeordnet werden.

Sanierungsbedarf in der
Preisstrategie berücksichtigen

Kaufinteressenten kalkulieren heute nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Modernisierungs- und Finanzierungskosten. Ein realistischer, nachvollziehbar aufbereiteter Sanierungsbedarf verbessert die Verhandlungsbasis und reduziert spätere Überraschungen.

Für Verkäufer entscheidend: „Unsaniert“ bedeutet nicht automatisch „unverkäuflich“. Entscheidend sind eine realistische Bewertung, vollständige Unterlagen und eine klare Darstellung dessen, was bereits modernisiert wurde und welche Investitionen ein Käufer voraussichtlich noch einplanen muss.
Immobilie kaufen

Vor dem Kauf nicht nur auf die Energieklasse schauen

Die Energieeffizienzklasse ist ein wichtiger Orientierungswert, ersetzt aber keine technische Prüfung. Bei älteren Häusern und Wohnungen sollten Käufer insbesondere den tatsächlichen Modernisierungsstand und mögliche zukünftige Investitionen prüfen.

Heizung

Technik, Alter und Energieträger

  • Welche Heizungsart ist eingebaut?
  • Wann wurde die Anlage in Betrieb genommen?
  • Welcher Energieträger wird verwendet?
  • Welche Investition wäre bei einem späteren Austausch sinnvoll?
  • Gibt es Nachweise über Wartung und Optimierung?
Gebäudehülle

Dach, Fassade, Fenster und Keller

  • Ist Dach oder oberste Geschossdecke gedämmt?
  • Wann wurden Fenster und Außentüren erneuert?
  • Ist eine Fassadendämmung vorhanden?
  • Gibt es Feuchte- oder Wärmebrückenprobleme?
  • Welche Maßnahmen sind technisch absehbar?
Unterlagen

Modernisierungen belegen lassen

  • Energieausweis
  • Rechnungen und Leistungsbeschreibungen
  • Unternehmererklärungen
  • Heizungs- und Wartungsunterlagen
  • Bei Eigentumswohnungen zusätzlich WEG-Unterlagen zu geplanten Maßnahmen
Budget

Kaufpreis plus Modernisierung betrachten

Entscheidend ist die Gesamtinvestition. Ein niedrigerer Kaufpreis kann attraktiv sein, wenn der Modernisierungsbedarf realistisch kalkuliert wurde. Umgekehrt kann ein vermeintlich günstiges Objekt durch Heizung, Dach, Fenster oder Gemeinschaftseigentum erhebliche Zusatzkosten verursachen.

Bedeutung für den Immobilienmarkt

Energetischer Zustand wird stärker zum Preisfaktor

Für die Marktwertermittlung zählt nicht nur, ob eine Immobilie „saniert“ oder „unsaniert“ ist. Entscheidend ist, welche Bauteile betroffen sind, wann Maßnahmen ausgeführt wurden, welche Restnutzungsdauer technische Anlagen haben und welche Investitionen ein typischer Käufer tatsächlich einpreisen muss. Gerade bei älteren Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern kann eine strukturierte Modernisierungsanalyse deshalb einen wesentlichen Einfluss auf Preisstrategie und Vermarktung haben.

Individuelle Einordnung

Was bedeutet der Modernisierungsstand für den Wert Ihrer Immobilie?

Baujahr, Heizung, Energieeffizienz und Sanierungsstand wirken sich je nach Immobilie und Lage unterschiedlich auf Nachfrage und erzielbaren Marktpreis aus. Eine individuelle Bewertung berücksichtigt deshalb nicht nur Durchschnittswerte, sondern den tatsächlichen Zustand und die konkrete Marktsituation.

Häufige Fragen

GModG 2026: Kurz erklärt

Muss ich mein älteres Haus jetzt komplett energetisch sanieren?
Nein. Das GModG enthält keine pauschale Pflicht, jedes ältere Bestandsgebäude allein wegen seines Alters oder seiner Energieeffizienzklasse vollständig zu sanieren. Es bestehen jedoch konkrete Nachrüstpflichten und Anforderungen, wenn bestimmte Bauteile verändert werden.
Muss beim Austausch einer Heizung zwingend eine Wärmepumpe eingebaut werden?
Nein. § 42 GModG nennt verschiedene technische Optionen. Dazu gehören unter anderem Wärmepumpe, Wärmenetz, Solarthermie, Biomasse, Hybridlösungen sowie grundsätzlich auch Anlagen für Gas, Heizöl oder Flüssiggas. Für einzelne Systeme gelten jedoch zusätzliche Voraussetzungen und Folgevorgaben.
Darf nach dem 29. Juli 2026 noch eine Gas- oder Ölheizung eingebaut werden?
Nach dem aktuellen § 42 GModG ist dies grundsätzlich als Option vorgesehen. Wird eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut, verlangt § 43 ab 2029 schrittweise steigende Anteile bestimmter klimafreundlicher Energieträger beziehungsweise anrechenbarer Lösungen.
Muss ein Haus vor dem Verkauf modernisiert werden?
Eine allgemeine Pflicht zur Komplettmodernisierung allein wegen des Verkaufs besteht nicht. Allerdings können bereits bestehende oder durch den Eigentumswechsel relevant werdende Pflichten zu beachten sein. Für den Verkauf sollten deshalb energetischer Zustand, Modernisierungen und Nachweise vollständig geprüft werden.
Welche Bedeutung hat der Energieausweis beim Verkauf?
Ist kein gültiger Energieausweis vorhanden, muss beim Verkauf grundsätzlich einer ausgestellt werden. Liegt bei Veröffentlichung einer kommerziellen Immobilienanzeige ein Energieausweis vor, sind die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben in der Anzeige zu berücksichtigen.
Was sollte ein Käufer bei einem älteren Haus besonders prüfen?
Besonders wichtig sind Heizung und Energieträger, Dach beziehungsweise oberste Geschossdecke, Fenster, Fassade, Leitungen, vorhandene Modernisierungsnachweise und die Frage, welche Maßnahmen in den nächsten Jahren technisch oder gesetzlich relevant werden könnten. Der Kaufpreis sollte zusammen mit dem realistischen Modernisierungsbudget betrachtet werden.
Gelten bei Eigentumswohnungen dieselben Überlegungen?
Auch bei Eigentumswohnungen sind Energieausweis und energetischer Zustand relevant. Viele größere Maßnahmen betreffen jedoch das Gemeinschaftseigentum. Deshalb sollten zusätzlich Protokolle, Wirtschaftsplan, Rücklagen, beschlossene oder geplante Sanierungen und die Wärmeversorgung der gesamten Wohnanlage geprüft werden.

Quellen und Rechtsgrundlagen

Grundlage dieser Übersicht ist die am 26.08.2026 veröffentlichte Fassung des Gebäudemodernisierungsgesetzes bei „Gesetze im Internet“. Das Gesetz wurde zuletzt durch das Gesetz vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) geändert; die Gesetzesbezeichnung und wesentliche Änderungen gelten seit dem 29. Juli 2026.

Hinweis: Diese Seite dient der allgemeinen Information über das Gebäudemodernisierungsgesetz und ersetzt keine Rechts-, Energie-, Steuer- oder Fördermittelberatung im Einzelfall. Übergangsvorschriften, technische Sonderregelungen, landesrechtliche Vorgaben, Denkmalschutz sowie bereits begonnene oder genehmigte Maßnahmen können zu einer abweichenden Beurteilung führen. Vor konkreten Modernisierungsentscheidungen sollten die jeweils aktuelle Gesetzesfassung und die objektspezifischen Voraussetzungen fachlich geprüft werden. Stand: 26.08.2026.